• Les taxes sont bien moins élevées qu'en France, la taxe d’habitation n’existe pas et la taxe foncière est environ deux fois moins élevée. RETOUR INDEX

Avant toute chose.

• Choisir l’emplacement géographique

• Décider de l’utilité : investissement, résidence secondaire ou retraite au soleil

• Bien planifier son budget et en fixer les limites en tenant compte que, mise à part le prix d’achat, il y a, en sus, les frais de notaire, les impôts et les frais d’entretient. En générale il est prudent de faire une prévision de 12% du montant de l’achat pour couvrir les frais de notaire et impôt mentionnés. RETOUR INDEX

Les premiers pas :

Pour bien acheter, il faut notamment pouvoir se faire une idée précise du marché et pour cela rien ne vaut une bonne prospection de terrain. Avant de vous déplacer visitez les pages web des mairies, vous y trouverez beaucoup d’informations intéressantes. RETOUR INDEX

Trouvez les bons conseils.

Il y a surement quelqu’un dans votre entourage qui a déjà visité l’Espagne et peut être même acheté une propriété. Mais n’hésitez pas à contacter un professionnel, aujourd’hui vous trouverez de nombreux site comme celui-ci. RETOUR INDEX

L’agent immobilier.

Néanmoins il faut être vigilant à l’heure de choisir un professionnel afin de ne pas tomber dans les mains d’un charlatan, il est vivement conseillé de choisir un agent référencé. En Catalogne les agents immobiliers doivent accréditer leur formation professionnelle pour être référencés par le gouvernement catalan et être correctement identifiés par un numéraux « aicat 0000 ».

Sachez également qu’un agent immobilier référencé est en possession d’une assurance de Responsabilité Civil obligatoire de 600.000€ et d’une assurance crédit-caution de 60.000€. RETOUR INDEX

Préparer la recherche de votre maison idéale

Commencez par faire une liste de vos impératifs :

- le nombre de chambres à coucher

- de plain pied ou à étage

- le confort voulu (avec piscine, garage, air conditionné, …)

- le style (moderne ou ancien, pittoresque, typique, de caractère, sans avis particulier)

- la région, la ville, le quartier

- les transports,

- le budget voulu et celui que vous aurez la possibilité de dégager au maximum,

- etc. RETOUR INDEX

Attention à l’aspect légal et fiscal :

Il y a toute une série de documents à obtenir et vérifier avant, pendant et après l’achat. INMO LOW COST s’occupe de toutes les démarches et vous accompagne dans toutes les démarches. RETOUR INDEX

Aspect légal documents à obtenir et vérifier :

Obtention du NIE :

Pour un ressortissant de l’Union européenne il faudra obtenir le "NIE" : « Número de Identificación de Extranjero » Numéro d’Identification d’Etranger : NIE, qui est nécessaire à toute personne (ou entreprise) ne disposant pas de la nationalité espagnole pour acquérir un bien immobilier. RETOUR INDEX

Ouvrir un compte bancaire en Espagne :

Vous devrez ouvrir un compte bancaire en Espagne pour régler le prix d’achat de votre future propriété par chèque bancaire émis par une entité bancaire espagnole. De plus ce compte servira par la suite pour régler les charges locales Espagnoles, taxes foncières, les charges de copropriété, etc. RETOUR INDEX

Nota simple :

Un certificat du registre de la propriété (nota simple) pour vérifier l’identité des propriétaires et qu’il n’y a aucune charge, hypothèque ou impôts impayés. RETOUR INDEX

Certificat Syndic :

Un certificat du syndic pour vérifier que la propriété est à jour de paiement des frais ordinaires et extraordinaires. RETOUR INDEX

IBI (taxe foncière) :

Le dernier reçu de l’IBI (taxe foncière) pour vérifier auprès de la mairie que l’impôt est à jour de paiement. RETOUR INDEX

Cédula de Habitabilidad :

La Cédula de Habitabilidad (document officiel courant en Espagne pour démontrer que le bien est habitable, ce document est émis par un architecte et supervisé par le service d’urbanisme). Doit être renouvelé tout les 15 ans. RETOUR INDEX

Certificat énergétique.

Document nécessaire, depuis Janvier 2009, afin de compléter votre acte final. Lors de la vente d'une propriété, le vendeur doit fournir ce document et cela s'applique à tous les bâtiments existants et nouveaux. Ce document certifie la performance énergétique de l'immeuble. Doit être renouvelé tout les 10 ans. RETOUR INDEX

Plusvalía (plus-value)

La Plus-value est un impôt des autorités locales et il est basé sur l'augmentation du prix des terrains depuis la date que le propriétaire achète la propriété jusqu'au moment actuel de la vente.

Les autorités locales décident la quantité de plus-value que doit être payée pour chaque maison à vendre en Espagne, dépendant de la région et de l'endroit où elle est placée. Le prix du marché ou le prix de vente des propriétés n'ont rien à voir avec la Plus-value.

Normalement, mais non nécessairement, le vendeur paye la Plus-value. D'autre part, cela déprendra de l'accord que vous aurez fixé avec l'acheteur. L'impôt est calculé selon la valeur du cadastre de la propriété et le nombre d'années qu'il a appartenu à ce propriétaire. RETOUR INDEX

Aspect fiscal :

Il faut distinguer deux tipes d’achat :

Achat en neuf :

La TVA (en Espagne IVA) sur l’acquisition d’un logement neuf est de 10% du prix de vente plus 1,5% du prix de vente comme impôt sur les transmissions patrimoniales.

Achat d’occasion :

L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour l’acquisition d’un logement d’occasion s’élève à 10 % du prix de vente.

Dans les deux cas il faudra rajouter :

• les frais de notaire et de registre (environ 1.500€)

• les frais d’obtention du NIE (selon l’urgence et la modalité de 9’45€ à 150€)

• les frais de traduction si vous souhaitez traduire les documents (prix très variable si vous désirez un traducteur assermenté ou une simple traduction et si écrite ou simultanée chez le notaire)

• les frais bancaires pour la réalisation du chèque bancaire (selon la banque et les accords cela varie entre 10€ et 0’5% du montant du chèque, exemple 0,5% d’un chèque bancaire de 100.000€ = 500€, comme vous pouvez le constater la différence est grande !).

• Outre ces frais il est possible d’engager un avocat pour la vérification de toutes les démarches y compris l’accompagnement chez le notaire (envions 750 à 1500€). RETOUR INDEX

Liste des impôts et frais courants :

IBI – Impôt Biens Immeubles

IBI Impôt sur les Biens Immobiliers (Impuesto bienes inmuebles) basé sur la valeur Cadastrale, équivalent de notre taxe foncière. RETOUR INDEX

ITP – Impôt Transfer Patrimoine :

L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour l’acquisition d’un logement d’occasion l’impôt s’élève à 10 % du prix de vente et pour l’achat d’un logement neuf l’impôt s’élève à 1,5 % du prix de vente. RETOUR INDEX

AJD – Taxes sur Actes Documents Juridiques :

Correspond à la rédaction de l'acte authentique d'achat devant notaire. Elle concerne les achats dans l'ancien ou dans le neuf. Les frais de notaire et du registre dépendent du montant de la vente, des feuilles timbrées qui composent l’acte juridique, du nombre de personne qui achètent et d’autre frais fixes qu’il faudra rajouter si par exemple l’achat se fait par le biais d’un prêt hypothécaire. A titre indicatif pour l’achat d’une propriété de 150.000€ et sans prêt hypothécaire les frais de notaire et registre seraient d’environ 1.500€. RETOUR INDEX

IVA – Equivalent TVA :

Correspond à l’acquisition d’un logement neuf, l’impôt s’élève à 10% du prix de vente. Tenez compte que généralement, les devis ne contiennent pas la TVA, si vous demandez un devis au peintre pensez à rajouter la TVA (qui sera de 21%) sur le montant du devis. RETOUR INDEX

IRNR – Impôt Revenus Non Résidents :

Si le bien est à usage personnel :

L'impôt sur le revenu des non-résidents, le calcul (fictif) est attribué à un revenu de 2% de la valeur du cadastre en appliquant sur ces revenus un taux de 24%. Si vous n'avez pas la propriété tout au long de l'année ou pendant une partie de l'année, la propriété a été loué, le revenu imputé est réduit au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bien a été utilisé ou aurait été utilisé par le propriétaire.

A savoir que si la valeur du cadastre a été révisée dans les 10 dernières années le calcul sera attribué à un revenu de 1,1% de la valeur du cadastre en appliquant sur ces revenus un taux de 24%

Si le bien est loué :

L’impôt sur le revenu lié aux revenus locatifs sera de 24% du revenu net déduction de tous les coûts, la taxe immobilière, taxe d'ordures, frais de communauté, les frais de réparation et d'entretien, les intérêts sur les prêts qui ont été utilisés pour l'acquisition ou l'amélioration de l'immeuble au prorata de la période que la propriété a été louée et le restant de l’année comme propriété à usage personnel. RETOUR INDEX

IP – Impôt Patrimoine :

Les non-résidents doivent faire cette déclaration, pour le patrimoine située en territoire espagnol qu’ils possèdent au 31 Décembre de chaque année, et avec une exemption, pour la Catalogne, de € 500.000,00. La date limite de dépôt de cette déclaration est entre les mois de Mai et Juin de l'année civile suivant.

Le montant de l'impôt est calculé en appliquant à cette base le barème d'imposition approuvé chaque année. RETOUR INDEX

Plusvalía – Plus value :

La Plus-value est un impôt des autorités locales et il est basé sur l'augmentation du prix des terrains depuis la date que le propriétaire achète la propriété jusqu'au moment de la vente. Sauf accord contraire, cet impôt est à charge du propriétaire vendeur. RETOUR INDEX

Comunidad de propietarios – Frais de syndic:

Les frais de syndic ou d’entretient des parties communes d’un immeuble (ascenseur, l’électricité de l’escalier, l’entretient de la piscine, etc.) seront proportionnels aux nombres de services offert par le syndic. Bien que généralement on pense aux immeubles, il ne faut pas oublier que certain lotissement (en espagnol urbanización) sont aussi gérer comme syndic. RETOUR INDEX

Seguro Hogar – Assurance maison :

L’assurance maison sera proportionnelle à la valeur du bien assuré. Il est conseillable d’engager l’assurance auprès de la banque espagnole ou vous ouvrirez votre compte banque, cela vous permettra d’obtenir de meilleures conditions avec votre banque. RETOUR INDEX

Agua, Luz y Gas – Eau, Electricité et Gaz :

Il n’est pas moins important de vérifier que les services d’eau, électricité et gaz sont à jour de paiement.

Inmo Low Cost vérifie que les factures des services d’eau, électricité et gaz sont à jour de paiement et s’occupe du changement de nom après signature de l’achat devant le notaire.

A savoir que, si le compteur électrique a plus de 20 ans, la compagnie électrique demandera un certificat d’un électricien certifié qui vérifiera que l’installation est conforme aux normes. RETOUR INDEX

Vérifier toute la documentation avant d’acheter :

Avant de se lancer dans l’achat, et même s’il s’agit de l’appartement ou de la maison dont vous avez toujours rêvé, il est fortement recommandé de bien vérifier toute la documentation.

La pratique habituelle en Espagne est, dans un premier temps, de payer un acompte, normalement 10% du prix (bien qu’il n’y a aucune réglementation qui fixe l’acompte à verser), en soussignant un contrat privé, puis dans un second temps, de signer l’acte authentique d’achat chez le notaire où le solde du paiement sera versé. RETOUR INDEX

Numéraux d’enregistrement de l’agent immobilier :

En Catalogne les agents immobiliers doivent accréditer leur formation professionnelle pour être référencés par le gouvernement catalan et être correctement identifiés par un numéraux « aicat 0000 »

Il faudra donc vérifier que l’agent immobilier est bien référencé sur le contrat privé d’acompte avec son numéraux « aicat 0000 » RETOUR INDEX

Nota simple - Certificat d’enregistrement de la propriété :

Un certificat du registre de la propriété (nota simple) pour vérifier l’identité des propriétaires et qu’il n’y a aucune charge, hypothèque ou impôts impayés. Il est très important de savoir si le bien que vous souhaitez acquérir a des charges rattachées comme un crédit immobilier, une servitude, une saisie, etc. RETOUR INDEX

IBI :

Le dernier reçu de l’IBI (taxe foncière) pour vérifier auprès de la mairie que l’impôt est à jour de paiement et en connaitre le montant qui sera une charge annuelle en tant que propriétaire. RETOUR INDEX

Certificat du syndic :

Un certificat du syndic pour vérifier que la propriété est à jour de paiement des frais ordinaires et extraordinaires. Et s’il y a une prévision de gros chantier qui pourrait provoquer des frais extraordinaires imprévus pour vous. RETOUR INDEX

Certificat énergétique :

Cédula de habitabilidad – Certificat de bien habitable :

La Cédula de Habitabilidad, document officiel courant en Espagne pour démontrer que le bien est habitable, ce document est émis par un architecte et supervisé par le service d’urbanisme. Doit être renouvelé tout les 15 ans. RETOUR INDEX

B.Tout ce qu’il faut savoir pour vendre une propriété en Espagne et tout spécialement en Catalogne.

L’acheteur devra retenir 3% du prix de vente :

La personne qui acquiert le bien d’un non résidant, est obligé de retenir et de verser au Trésor public 3 pour 100 du prix de vente convenu. Cette rétention est pour le vendeur à titre de paiement sur le compte correspondant au gain de la taxe de transfert. Par conséquent, l'acheteur doit remettre au vendeur non résident un exemplaire du formulaire 211, de sorte que ce dernier puisse déduire de l'impôt à la source résultant de rapports le gain. Si le montant retenu est supérieur à l'impôt à payer, vous pouvez obtenir un remboursement de l'excédent.

La Plusvalía est un impôt des autorités locales et il est basé sur l'augmentation du prix des terrains depuis la date que le propriétaire achète la propriété jusqu'au moment actuel de la vente.

C.Tout ce qu’il faut savoir après l’achat d’une propriété en Espagne.

Il va sans dire que toute propriété aura des frais d’entretient et des impôts à payer.

L'IBI Impôt sur les Biens Immobiliers (Impuesto bienes inmuebles) basé sur la valeur Cadastrale, équivalent de notre taxe foncière.
Les charges de copropriété (syndic)
L’assurance logement
L’eau, l’électricité, gaz et téléphone.
L’impôt sur le revenu.
L’impôt sur le patrimoine.

Bien qu’il n’est plus obligatoire, il est fortement conseillé de nommer un représentant légal en Espagne qui s’occupera de gérer votre bien et de vous informer quand et comment faire les déclarations d’impôts. Cela vous évitera, dans la mesure du possible, des vols, voir même l’occupation de votre propriété par des « squatters », et vous donnera la possibilité de sous-traiter divers service comme le ménage avant votre arrivé ou après votre départ, le jardinage, etc. RETOUR INDEX

D.Louer une propriété en Espagne.

Guide de location pour les locataires en Espagne. Ce guide de location de propriétés en Espagne est destiné à offrir une vue d’ensemble sur le processus et les coûts qu’implique la location d’une propriété en Espagne. Il est fortement recommandé de contacter avec un agent immobilier pour connaitre tous les détails, droits et obligations.

Six points à tenir en compte :

Paiement de réservation :

La première étape consiste à déposer un acompte de réservation, cet acompte peut varier selon la date d’emménagement prévue, cependant le montant habituel correspond à un mois de loyer et il sera ensuite déduit du montant de la caution lors de la signature du bail, exception faite des loyers saisonniers ou le montant de la caution est fixé librement par le bailleur ou propriétaire. RETOUR INDEX

Documents requis :

Pour les loyers de plus de 3 mois, il est indispensable d’ouvrir un compte dans une banque espagnole afin de pouvoir effectuer les prélèvements bancaires pour le paiement des factures d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone et d’internet.

De même, vous devrez obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Etranger) document obligatoire pour toute transaction financière en Espagne.

De plus, les propriétaires demandent généralement des références telles qu’un contrat de travail, un bulletin de salaire, un justificatif de retraite ou autres, afin de s’assurer que vous serez un bon locataire en mesure de payer le loyer mensuel. RETOUR INDEX

Caution :

La loi stipule que, dès la signature du bail, le locataire doit donner au propriétaire une caution en argent liquide de la valeur minimum d’un mois de loyer. Cependant, il est très courant que les propriétaires demandent aux locataires une caution d’un montant différent ou des garanties additionnelles. Ceci est parfaitement légal et doit être convenu entre le propriétaire et le locataire.

L’objectif de cette caution (en espagnol « fianza ») est de s’assurer contre toute détérioration de l’appartement ; elle doit être déposée à la Chambre de la Propriété Urbaine (dans le cas de la Catalogne il s’agit de l’Institut Català del Sól).

La caution est rendue à l’achèvement du bail et le propriétaire à 30 jours pour faire l’état des lieux et s’assurer que tout est en bon état, considérant l’usure normale admise. RETOUR INDEX

Types de bail :

En Espagne, il existe 4 types de bail:

Bail à court terme : inférieur à 3 mois.
Bail temporaire : supérieur à 3 mois mais inférieur à 1 an.
Bail à long terme : 1 an minimum obligatoire avec droit de rester jusqu’à 3 ans.

Après la première année, si vous désirez mettre fin au bail, vous devez donner 2 mois de préavis au propriétaire et le lui communiquer par écrit. RETOUR INDEX

Assurance :

Nous recommandons très vivement que les locataires souscrivent une police d’assurance afin de couvrir les éventuels dégâts occasionnés dans l’appartement. En tout cas, le locataire devrait demander au propriétaire de présenter la police d’assurance qu’il a déjà. Néanmoins, s’il s’agit d’un loyer saisonnier, sachez que, dans la plupart des cas, votre assurance maison, dans la CEE, couvre les dégâts occasionnés chez autrui. RETOUR INDEX

Frais d’agence (honoraires) :

Honoraires de INMO LOW COST à charge du locataire.

- Pour les baux à court terme : jusque 11 mois : 25 % du montant total + TVA (21%).

- Pour les baux à long terme : plus de 11 mois : 10% du loyer annuel + TVA (21%).

Les frais d’agence doivent être payés dans leur totalité le jour de la signature du bail. RETOUR INDEX

E.Infos divers et astuces.

Nouvel impôt sur les immeubles vides (En espagnole) :

El nuevo impuesto, aprobado por la Generalitat de Cataluña el pasado 21 de julio de 2015, mediante la Ley 14/2015 del impuesto sobre las viviendas vacías, grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 4 de la indicada ley, el hecho imponible lo constituye la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada, entendiéndose que una vivienda está ocupada cuando su propietario dispone de un título que habilita la ocupación, como por ejemplo un contrato de alquiler. Asimismo, la ley en su artículo 7 establece una lista numerus clausus de causas justificadas de desocupación de una vivienda.

Respecto a los sujetos pasivos de éste impuesto, hemos de remarcar que afecta a los propietarios personas jurídicas de viviendas vacías, quedando, de ésta forma, excluidas las personas físicas. Asimismo, en la mencionada ley se establece una serie de exenciones objetivas, como por ejemplo características o ubicación, a fin de excluir determinadas viviendas de su ámbito de aplicación. RETOUR INDEX

Limitation de paiement en espèce en Espagne (En espagnole) :

El 29 de octubre de 2012 se aprobó la Ley 7/2012, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude. Una de las medidas que aprueba esta Ley y que más veces ha sido consultada en los despachos de abogados, es la de la limitación de los pagos en efectivo, que concretamente reza así:

“1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional. RETOUR INDEX

Taxe touristique de séjour :

Toute personne effectuant un séjour dans un établissement touristique appartenant à l’une des catégories suivantes : hôtel, auberge de jeunesse, logement à usage touristique, aire d’accueil de résidences mobiles et navire de croisière est assujetti au paiement de cette taxe.

Le montant de cette taxe est de 0,45 à 2,25€, par personne et unité de séjour (jour ou fraction de jour), en fonction du type d’établissement et de s’il se trouve dans Barcelone ou ailleurs en Catalogne. Le montant est applicable pour un séjour maximum d’une durée de 7 jours par personne. Le montant de la taxe est imposable pour la TVA.

Toutes les personnes âgées de 16 ans et moins et pour les bénéficiaires de tout programme social subventionné par une administration publique d’un pays membre de l’Union européenne sont exonérés de cette taxe.

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