La compra de una vivienda es seguramente el desembolso económico más importante a lo largo de la vida y debe ser estudiado minuciosamente. Tengan cuidado con las ofertas milagrosas, supuestas viviendas de bancos, gangas de última hora, o incluso con los vicios ocultos, nadie regala nada. Bien es cierto que los engaños o incluso fraudes son mínimos en proporción a las compra ventas realizadas, no obstante le puede tocar a cualquiera y pueden ser problemas de difícil solución.

A.1.1.Encontrar información fidedigna

Hoy en día con la ayuda de internet es fácil poder comparar precios o hacer una valoración de los precios que se mueven en esta u otra zona. En cuanto a documentación pueden acudir al registro de la propiedad donde obtendrán por un módico precio una nota simple de cualquier propiedad de su interés. Los notarios e incluso abogados pueden facilitarles una información valiosa antes de decidirse por la compra de una vivienda. Y finalmente en Catalunya hay un estricto control sobre los agentes inmobiliarios que deben obtener un número de registro para poder ejercer ofreciendo las máximas garantías.

A.1.2.El agente inmobiliario

Eviten charlatanes o supuestos agente inmobiliarios. En Catalunya la opción de un agente inmobiliario ofrece cierta garantía pues el gobierno catalán exige que los agentes inmobiliarios estén debidamente registrados en “habitatge” para lo que deben acreditar la debida formación además de estar en posesión de un seguro de responsabilidad civil y uno de crédito y caución. Cada agente inmobiliario debidamente registrado dispone de un número de registro que deberá estar visible tanto en el local como en toda la documentación.

Dicho número se denomina « aicat 0000 » siendo 0000 el número que corresponda a cada agente.

A.1.3.Preparar la búsqueda de su casa ideal

Ante todo cojan papel y lápiz y apunten sus prioridades:

Busco una vivienda de primera o segunda residencia?
Qué zona geográfica me interesa?
Mar o montaña?
Cuál es mi presupuesto?
Necesitare financiación?
Colegios, hospitales, supermercados y otros cerca?

Una vez aclarados estos puntos nos queda lo más fácil pero no menos importante:

Numero de dormitorios, si dobles o individuales.
A pie de calle, en una sola planta o indiferente
Con piscina, garaje, aire acondicionado, etc.
De estilo moderno, rustico, casa o apartamento, etc.

Todos los detalles que sean importantes para usted como si les basta con un baño o prefieren dos, si quieren que la vivienda este amueblada o tenga armarios empotrados. Una lista detallada en orden de prioridades y dejando claro a vuestro agente inmobiliario las opciones que no sean imprescindibles. Por ejemplo la calefacción de gas o gasoil no será indispensable en una vivienda de segunda residencia.

A.2. Cuidado con el aspecto legal y fiscal, verifiquen toda la documentación:

Si compran a través de un agente inmobiliario este se encargara de hacer las comprobaciones pertinentes, no obstante no está de más que verifique algunos aspectos. Esta verificación tendrá doble objetivo, comprobar la veracidad de los datos aportados y conocer el importe de los diferentes gastos.

A.2.1.Aspecto legal:

A.2.1.1.Nota Simple

Este documento les permitirá comprobar a que nombre está realmente registrada la propiedad y que cargas pueden haber. Lo podrá solicitar en el registro de la propiedad correspondiente. Debe saber que todo agente inmobiliario concienzudo lo solicita y que el notario debe solicitarlo dentro de los tres días anteriores a la firma de la compra venta.

A.2.1.2.Certificado comunitario

Este documento lo solicita el agente inmobiliario al Presidente de la comunidad de vecinos, bien directamente o a través del administrador. Documento exigido también por el notario para el día de la firma de la compra venta.

A.2.1.3.IBI y TASAS MUNICIPALES

El propietario deberá aportar el recibo del IBI y TASAS MUNICIPALES en curso debidamente pagado el día de la firma ante notario a falta de lo cual se le retendrá el importe correspondiente. Pero puede comprobar en el organismo competente (a menudo el propio ayuntamiento) que este al corriente de pago del IBI y tasas municipales. Anoten que puede estar pagado el último recibo y tener pendiente de pago el anterior.

A.2.1.4.Cedula de habitabilidad

La cedula de habitabilidad debe ser renovada cada 15 años y el propietario tiene la obligación de aportar el documento vigente el día de la firma ante notario.

A.2.1.5.Certificado energético

Desde enero 2009 este documento es imprescindible y el propietario tiene la obligación de aportar el documento vigente el día de la firma ante notario. A saber que el Certificado energético tiene una validez de 10 años.

A.2.1.6.Plusvalía

Este impuesto le corresponde exclusivamente al propietario vendedor y no tiene repercusión sobre el comprador, no obstante debe ser aportado por el propietario el día de la firma ante notario. En ciertas ocasiones puede pactarse que el impuesto sea a cargo del comprador.

A.2.2.Aspecto fiscal:

A.2.2.1.Compra de vivienda nueva

La compra de una vivienda nueva está sujeta al pago del 10% de IVA más el 1,5% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

A.2.2.2.Compra de vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano está sujeta al pago del 10% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

En ambos casos deberá tener en cuenta los gastos de notario y registro que podemos cifrar en aproximadamente el 2% del importe de la compra venta. En cualquier caso y una vez realizada la firma de la compra venta, el notario les informara del importe de la provisión de fondos a realizar, provisión de fondos que incluirá impuestos, gastos de notario y registro.

A.2.2.3.Lista de impuestos y gastos corrientes:

A.2.2.3.1.IBI y TASAS MUNICIPALES

Impuestos municipales anuales.

A.2.2.3.2.ITP

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a cargo del comprador. El 1,5% en compras nuevas y el 10% en compras de segunda mano.

A.2.2.3.3.AJD

Actos Jurídicos Documentados son básicamente los gastos notariales a cargo del comprador salvo los correspondientes a una cancelación registral de posibles deudas existentes.

A.2.2.3.4.IVA

Impuesto sobre el Valor Añadido que será del 10% en el caso de una compra venta de vivienda nueva.

A.2.2.3.5.Plusvalía

Impuesto a cargo del vendedor que deberá pagar dentro de los 30 días posteriores a la compra venta sin ninguna implicación para el comprador.

A.2.2.3.6.Certificado comunitario

Documento que acredita que la propiedad está al corriente de pago de gastos comunitarios tanto ordinarios como extraordinarios. Este documento se solicita al Presidente de la comunidad de vecinos, bien directamente o a través del administrador. Documento exigido por el notario el día de la firma de la compra venta.

A.2.2.3.7.Seguro del hogar

Si solicitan una hipoteca su banco le pedirá hacer el seguro del hogar con ellos pero deben saber que solo es un acuerdo contractual y no una ley establecida. Por lo que pueden pactar hacer su póliza de seguros con otra compañía.

En cualquier caso, si no hay hipoteca, la póliza de seguro del hogar no es obligatoria pero si altamente recomendable.

A.2.2.3.8.Agua, Luz y Gas

Un punto a menudo olvidado por los profesionales inmobiliarios pues aunque la Ley dice que el deudor es responsable de sus deudas de agua, luz, gas, teléfono, Internet, etc., lo cierto es que algunas compañías nos obligan a que los contadores estén al corriente de pago para poder efectuar el cambio de titular. Existe la posibilidad de dar de baja aquel o aquellos contadores deudores y comprar un nuevo contador pero el coste e elevado. Lo prudente es disponer de los tres últimos recibos de cada uno de los servicios debidamente pagados y acercarse a las correspondientes compañías para comprobarlo.

B. Para vender una vivienda

B.1. Fijar el precio de venta

Como sucede para la compra, con la ayuda de internet es fácil poder comparar precios o hacer una valoración de los precios que se mueven en su zona. Pero resulta mucho más difícil fijar con exactitud el valor de su vivienda pues debe tener en cuenta multitud de parámetros como metros cuadrados construidos, año de construcción, reformas realizadas, tipos de acabados, etc.

Sumado a todos estos parámetros también pueden influir sus propias necesidades. Me explico, si las deudas le superan y el banco esta apremiando será necesario contemplar una rebaja del precio de venta inicial pues el tiempo de venta puede oscilar entre seis y veinticuatro meses según las zonas y quizás el banco no espere tanto tiempo.

Poner un precio demasiado elevado puede ser contraproducente y suponerle pérdidas económicas. Al incrementar el precio retrasara la venta y cuanto más tarde en vender la propiedad más gastos acumulara como el IBI, las TASAS MUNICIPALES, los gastos comunitarios, los mínimos de agua, luz y gas y los intereses hipotecarios, etc.

Los sentimientos: el cariño que pueda tenerle a la vivienda no puede cuantificarse y en ningún caso deberá ser un valor añadido y por ultimo no puede supeditar el precio de venta a sus necesidades dinerarias sea para comprar otra vivienda o para pagar deudas pues es bien seguro que siendo así no conseguiría ni una cosa ni la otra.

En cualquier caso un profesional inmobiliario sabrá valorar con exactitud su vivienda, pero no le escatime información para que pueda darle el mejor servicio y asesoramiento.

B.2. Preparar la documentación

Además de las escrituras y los recibos de IBI y TASAS MUNICIPALES debe disponer de dos documentos imprescindibles que deben estar vigentes.

Estos documentos, la Cedula de Habitabilidad y el Certificado Energético son necesarios para poder vender o alquiler su vivienda y deben ser presentados el día de la firma ante notario. Además el Certificado energético es obligatorio para anunciar en medio publicitarios la venta o alquiler de su vivienda.

Cedula de Habitabilidad:

Decreto 141/2012, de 30 de octubre

Artículo 9: Vigencia y obligatoriedad de la cédula de habitabilidad

9.1 Todas las viviendas tienen que disponer de cédula de habitabilidad, de conformidad con este Decreto. Esta cédula tiene una vigencia de 25 años para las viviendas de nueva construcción y de 15 años para las cédulas de segundas ocupaciones y de primera ocupación de rehabilitación.

En el resto de supuestos, y a fin de que las personas transmitentes puedan entregar la cédula a los adquirentes, de conformidad con lo que prevé el artículo 26.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, es necesario que las viviendas dispongan de cédula de habitabilidad en el momento en que se produzca su transmisión entre vivos, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y posteriores transmisiones.

Certificado Energético:

Real Decreto 235/2013, de 5 de abril

Artículo 11. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética.

1. El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años.

Artículo 12. Etiqueta de eficiencia energética.

2. La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

Puede acudir a cualquier profesional para que le confeccione o renové estos documentos pero su agente inmobiliario podrá ofrecerle este servicio con todas las garantías y a precios razonables.

B.3. Elegir el método

Solo hay dos métodos para poner a la venta su propiedad, por sus propios medios o a través de un profesional inmobiliario. La diferencia entre estos dos métodos radica en dos puntos principales:

el primero es el alcance publicitario que pueda conseguir. Sin lugar a dudas la agencia inmobiliaria tiene multitud de herramientas para promocionar su vivienda además de una mayor afluencia de posibles compradores.
el segundo punto son las numerosas comprobaciones, gestiones y desplazamientos que hacer. Una vez más la inmobiliaria tiene por mano todos estos trámites.

Hay casos concretos donde el vendedor puede lanzarse en esta aventura, sea porque ya tiene comprador o disponen de mucho tiempo para dedicarse de lleno a la transacción, aun así siempre es preferible la intervención de un profesional que, además de la parte evidente de su trabajo, está preparado para solventar numerosos problemas burocráticos o por ejemplo ayudar al comprador a conseguir la mejor financiación.

Contratando los servicios de un agente inmobiliario deberemos valorar dos alternativas, el encargo de venta sin exclusiva o con exclusiva. La primera respuesta lógica es optar por la venta sin exclusiva para poder anunciar la vivienda en varias inmobiliarias.

Es realmente la mejor solución?

Sin exclusividad, y delante la multitud de propiedades a la venta, las inmobiliarias dedicaran un tiempo determinado a cada propiedad que tienen a la venta y visitas aleatorias sin mayor interés por vender esta u otra vivienda de su cartera salvo que su vivienda sea excepcional y a un precio muy competitivo.

Con exclusividad vera su vivienda anunciada en posicionamiento preferente, con una dedicación casi exclusiva y aportando visitas seleccionadas.

Pero atención, aunque la exclusividad puede darle mayores posibilidades de éxito y a menudo una venta más rápida, debe prestar atención al contrato de exclusividad que firmara. En especial a los siguientes puntos:

Plazo de validez de la exclusiva (suele ser de 3 a 12 meses).
Renovación automática y plazo para el desistimiento.
Posibilidad de que el propietario pueda realizar la venta personalmente.
Si la venta directa por el propietario garantiza una retribución mínima para la inmobiliaria.
El precio garantizado para el propietario.

En defensa de los intereses de nuestros clientes, entendemos que estos son los puntos principales que deben ser estudiados detenidamente y en su caso negociados con el buen fin de que ninguna de las partes se vea perjudicada.

B.4. Costes de la venta

La venta le supondrá unos gastos. La plusvalía por la que puede solicitar al organismo competente una estimación que será ajustada el día de la firma ante notario. Otro gasto será la cancelación de la hipoteca así como la cancelación registral, los honorarios del agente inmobiliario, etc.

Salvo reinversión, el gasto que podría ser más elevado sería el de la ganancia patrimonial:

El importe recibido por la venta de vivienda habitual –si no se reinvierte durante los dos años siguientes en otra vivienda habitual, rehabilitación de la misma, o incluso acredite que durante los dos años inmediatamente anteriores se ha comprado otra vivienda que va a ser la habitual (con hipoteca o pago aplazado, por ejemplo), y esa cantidad va destinada a la misma– tendrá que declararse, previa deducción de los gastos oportunos, como ganancia patrimonial en su declaración de la renta.

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió la vivienda objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos (notario, registro, honorarios por intervención de profesionales...) y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho.

El valor de transmisión será el importe real por el que la venta se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal).

Eso dicho, a día de hoy el valor de las propiedades inmobiliarias ha caído desde el inicio de la crisis económica en 2008 y a menudo vemos propiedades que se venden por debajo de su valor de compra (anterior al 2008) por lo que le impuesto sobre esta compra venta será 0€.

Por último añadir que el ser residente o no residente influirá en el contenido de esta información principalmente en cuanto a impuestos y documentación.

C. Para alquilar su vivienda o alquilar una vivienda

Guía de alquileres. Esta guía ofrece un resumen de los pasos a seguir y los costes que implica el alquiler de una propiedad.

C.1. Documentación requerida

En línea general sea el tipo de alquiler que sea los pasos a seguir son:

Para el propietario o arrendador aportar:

· Los documentos identificativos (DNI, NIE, PASAPORTE, ETC.)

· La escritura de propiedad

· La cedula de habitabilidad vigente

· El certificado energético vigente

· Fotocopia de los últimos recibos de agua, luz, gas, Internet, Tasas municipales, certificado comunitario y cualquier otro del que tendrá que hacerse cargo el inquilino y para los que deberá hacer el cambio de domiciliación y, o titular.

· Original y fotocopia del último recibo del IBI pagado para incorporarlo al contrato de alquiler

· Y claro está, las llaves.

Para el inquilino o arrendatario aportar:

· Los documentos identificativos (DNI, NIE, PASAPORTE, ETC.)

· Documento de aval o garantía, la fianza

· El primer de alquiler

· La ultima nomina

· Los datos bancarios

Pueden pactarse entre las partes algún documento o garantía complementarios.

A tener en cuenta que para el arrendamiento de vivienda los contratos se celebran por un plazo máximo de TRES años prorrogables por plazos anuales. El arrendatario tiene la potestad de poder solicitar la no renovación comunicándolo con treinta días de antelación mínima al final de cualquier periodo pactado e incluso a partir del sexto mes asumiendo las penalizaciones que queden establecidas.

Debemos tener en cuenta que esta norma es genérica y que la LAU contempla numerosas excepciones por lo que aconsejamos consultar con un profesional inmobiliario.

En cualquier caso la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino) hasta los tres años de contrato mínimo. Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda:

LAU: “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

C.2. Seguros

El arrendador debe cuidar de su patrimonio y para evitar daños derivados de siniestros como un incendio o un escape de agua debe ser el que contrate el seguro. Es el responsable último de pagar las cuotas que mantengan sus recibos al día.

El arrendador no tiene obligación de asegurar las pertenencias de los inquilinos como muebles, electrodomésticos, etc. Tampoco tendrá que responder por los desperfectos que sus inquilinos causen, como por ejemplo, dejar un grifo abierto e inundar la casa del vecino.

Aconsejamos que arrendador y arrendatario contraten un seguro propio en la misma compañía cubriendo así todas las eventualidades además de suponer un pequeño ahorro para el arrendatario que solo contratara un seguro complementario que cubrirá sus efectos personales como muebles, electrodomésticos, etc.

C.3. Intermediación de un profesional

Si hay un campo donde la intermediación de un profesional inmobiliario se vuelve realmente necesaria, es en los alquileres. La LAU reviste de cierta complejidad y puede inducir a interpretaciones erróneas o redactados de contratos que pueden ser perjudiciales por una o ambas partes.

En Internet hay numerosas versiones de contratos de arrendamientos, son todas de actualidad? Sirven para todo tipo de arrendamiento? Se ajustan a las condiciones de la propiedad que se pretende arrendar? La respuesta es clara, un NO rotundo.

Cada caso reviste de sus propias características y adaptar el contrato de alquiler requiere de un buen conocimiento de la LAU.

La intermediación de un agente inmobiliario tiene un coste parecido en la mayoría de agencias.

Honorarios de INMO LOW COST:

Para contratos de temporada: 25% del importe total mas el 21% de IVA

Para contratos de arrendamientos urbanos: 1 mensualidad mas el 21% de IVA

D. Informaciones varias

D.1. Nuevo impuesto sobre viviendas vacías

El nuevo impuesto, aprobado por la Generalitat de Cataluña el pasado 21 de julio de 2015, mediante la Ley 14/2015 del impuesto sobre las viviendas vacías, grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 4 de la indicada ley, el hecho imponible lo constituye la desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada, entendiéndose que una vivienda está ocupada cuando su propietario dispone de un título que habilita la ocupación, como por ejemplo un contrato de alquiler. Asimismo, la ley en su artículo 7 establece una lista numerus clausus de causas justificadas de desocupación de una vivienda.

Respecto a los sujetos pasivos de éste impuesto, hemos de remarcar que afecta a los propietarios personas jurídicas de viviendas vacías, quedando, de ésta forma, excluidas las personas físicas. Asimismo, en la mencionada ley se establece una serie de exenciones objetivas, como por ejemplo características o ubicación, a fin de excluir determinadas viviendas de su ámbito de aplicación.

D.2. Limitaciones sobre pagos en efectivo

El 29 de octubre de 2012 se aprobó la Ley 7/2012, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude. Una de las medidas que aprueba esta Ley y que más veces ha sido consultada en los despachos de abogados, es la de la limitación de los pagos en efectivo, que concretamente reza así:

“1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 2.500 euros o su contravalor en moneda extranjera.

No obstante, el citado importe será de 15.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.

D.3. Tasas turísticas

Toda perdona que haga estancia en cualquiera de los establecimientos o equipamientos turísticos siguientes: hoteles, apartamentos turísticos, campings, casas rurales, albergues de juventud, viviendas de uso turístico, áreas de pernoctación para albergues móviles y embarcaciones de crucero estar obligada al pago de la tasa turística.

El importe de esta tasa es de entre 0,45 y 2,25€ por persona y unidad de estancia (días o fracción de día), según el tipo de establecimiento y si está ubicado en la ciudad de Barcelona o en el resto de Cataluña, con límite de 7 días de estancia por persona.

La cuota del impuesto de EET forma parte de la base imponible para el cómputo del IVA.

Las personas de dieciséis o menos años y las estancias subvencionadas por programas sociales de una administración pública de cualquier estado miembro de la Unión Europea están exentas de esta tasa.

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